diritto civile

Gli Studi Legali Antisso & Commisso prestano la propria assistenza professionale nell’ambito di tematiche condominiali e delle locazioni. Inoltre, offre assistenza nell’interpretazione dei regolamenti di condominio, nell’impugnazione delle delibere assembleari, per la gestione dei rapporti con gli amministratori, per le ingiunzioni di pagamento per morosità di quote condominiali, nonché, per gli sfratti per morosità e finita locazione.

Gli Studi Legali Antisso & Commisso sono sempre aggiornati.

In ambito di diritto condominiale, si segnale, dal 18 giugno 2014, l’entrata in vigore la riforma del condominio effettuata con la l. 220/2012.

Tale legge rivoluziona completamente i rapporti che legano amministratori e condomini. Grazie alla riforma le famiglie italiane dovrebbero ottenere maggiori diritti nei confronti dell’amministratore, beneficiando altresì di una maggiore supervisione finanziaria.

Sinteticamente.
E’ prevista la figura obbligatoria dell’amministratore in condomini con più di otto condomini. L’amministratore deve possedere un diploma di scuola media superiore, aver superato un corso di formazione professionale e frequentare attività formative.

Novità anche sull’Assemblea. L’avviso di convocazione potrà essere inviato via fax, tramite posta elettronica certificata (PEC) o tramite recapito a mano. Sono stati introdotti anche nuovi limiti numerici al cumulo delle deleghe di voto, con tanto di divieto di delega all’amministratore. Anche i quorum per la validità delle delibere assembleari sono stati modificati.

Più controllo contro i morosi che hanno a disposizione sei mesi di tempo per regolarizzare le rispettive posizioni. Terminato questo intervallo, l’amministratore senza obblighi di consulta per l’assemblea, sarà tenuto a procedere tramite l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi. Qualora la morosità dovesse protrarsi oltre i sei mesi, il condomino dovrà essere inibito dalla fruizione dei servizi comuni. La sanzione prevista per chi infrange il regolamento di condominio può oscillare dai 200 fino agli 800 euro.

Gli animali domestici vengono ammessi purché venga mantenuta pulita l’area di passeggio, venga utilizzato il guinzaglio in tutti gli spazi condominiali e di applicata la museruola nel caso di animali aggressivi. Chi sceglie di possedere animali domestici è tenuto comunque a non dimenticare di essere investito di responsabilità civile e penale in caso di danno o lesione.

La nuova riforma chiarisce la ripartizione delle spese per il servizio di ascensore: per metà si considererà il valore millesimale e per l’altra metà verrà a valere il piano. Contemporaneamente, i condomini che esprimono l’intenzione di distaccarsi dal sistema di riscaldamento centralizzato saranno abilitati a farlo anche senza il benestare dell’assemblea, a condizione che continuino a versare le spese di manutenzione straordinaria senza arrecare danno agli altri condomini. Tale disposizione non applicabile tuttavia nella Regione Piemonte.

Per l’approvazione delle innovazioni è prevista una maggioranza meno forte rispetto alle innovazioni indirizzate, in linea generale, al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, di cui all’articolo 1120, primo comma, Cc..
E’ contemplata anche la possibilità di aprire un sito internet condominiale che risponda ad obiettivi non promozionali ma di trasparenza.

Lo sfratto

Gli Studi Legali Antisso & Commisso assistono le parti anche nel procedimento di sfratto.
Lo sfratto è un procedimento sommario speciale che consente al locatore, in tempi più brevi rispetto al rito ordinario, il rilascio e la consegna dell’immobile da parte del conduttore.

Lo sfratto può essere intimato per finita locazione (cioè quando è scaduto il contratto), o in seguito alla persistente morosità nel pagamento del canone pattuito. In tale ultima ipostesi, contestualmente è possibile chiedere ed ottenere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

All’udienza di convalida possono verificarsi le seguenti ipotesi:
– il conduttore si presenta e fa opposizione alla convalida; a questo punto, il giudice potrà rinviare al giudizio ordinario l’esame delle cause di opposizione e decidere, o meno, di concedere subito al proprietario ordinanza di rilascio dell’immobile;

– il conduttore si presenta e salda la morosità o chiede al giudice il c.d. “termine di grazia”, vale a dire un periodo entro cui saldare il proprio debito; il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l’udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato. Tale termine, tuttavia, opera solo per le locazioni ad uso abitativo e non per quelle commerciali

– il conduttore non si presenta (o si presenta e non fa opposizione); il giudice, ove ricorrano i presupposti richiesti dalla legge e una volta resa attestazione, da parte del locatore, che la morosità persiste, emetterà ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiali giudiziari.

Una volta emessa l’ordinanza, che costituisce titolo esecutivo per il rilascio, se il conduttore moroso non adempie entro il termine fissato dal giudice, il locatore, previa notifica dell’atto di precetto e decorso un termine non minore di 10 giorni, potrà procedere con la “monitoria di sgombero”, ovvero con l’esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario che, alla data e all’ora comunicate al conduttore, si recherà personalmente presso l’immobile per eseguire lo sfratto (usufruendo ove necessario dell’assistenza della forza pubblica), ed immettere nuovamente il locatore nel possesso del bene.

Con la recente riforma della giustizia civile viene disciplinato il procedimento che, in sede di rilascio, l’Ufficiale Giudiziario deve seguire al fine di liberare l’immobile dai beni mobili in esso eventualmente rinvenuti, prevedendone la vendita o la distruzione.

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